大橋マンション管理士事務所の取り組み姿勢
マンション理事様その経験者及び区分所有者様
当事務所は開設して２０年になります。
その間色々な出来事を経験しましたが、「マンション管理士」を名乗っている以上顧客の要望に 応えるには、民法、刑法はじめ各種の法律、宅建法等に関係することが多すぎ、中途半端になることが想定されましたので、ここ最近１０年間は「建築・設備」の内容に絞って活動してきました。
私は、当初設備関係会社において設計・積算業務及び現場経験し、会社を退職するまでゼネコン（建築・土木の総合建設会社）に勤務しておりました。
池袋サンシャインのような大型現場から、小型の５階程度の事務所、病院、デパート、工場及びマンション等の様々な建物を経験してきました。
大型の現場を終了して、会社に戻った時上司に言われた言葉が今でも耳に残っております。
「これからは、暫くマンションしか建たなくなるよ。ガーンと耳鳴りがしました。」
正直マンションの施工経験はあったものの、積木を積み上げる建物としか考えていなかったので、深い失望感が漂ってきました。
それから３０数年が経ち、今マンション管理士という資格をとり、生活の糧になっています。
何とか、マンションに住む区分所有者様のお手伝いをさせて頂きたいと思い色々知恵を絞ってきましたが、最近マンションの管理組合様側の立場に立ち１００以上のマンション管理組合様とお仕事のお付合いをさせていただきました。 その結果、下記の結論に至りましたので、紹介させていただきます。
1. マンション側として「こうした方がいい事」とは
工事の見積もりは、「合い見積もり二社以上必要」のマンションが多いことは事実。 二社にこだわり「高い」、「安い」が解らず見積もりを取るのに時間がかかります。また悪い要因として毎年理事及び担当者が変わり、二社以上から見積りをとることに精力を使い、毎年毎回の業者が違い、とにかく管理組合の営繕担当者は大変な思いをします。 これを修正するには、担当の任期を「３年から最大５年」の交代制に変更をするのがBESTです。 建築・設備は難しく一年やそこらで「高い」、「安い」業者なのか、いい加減な業者なのか見分けるのが難しいので本来は長くやるのがいいのですが、皆様は業者との癒着も心配されていますので、このような任期がよろしいのではないでしょうか。
2. 大規模修繕工事について
新聞、メディア等で談合、チャンピョン会社及びリベート等が報道されている、施工業者、設計監理業者が結構あります。談合等については、一概にこれらの業者が悪いとは言えません。確かに法律で禁止されていることを行うこと事態は悪いのですが、それらに「関心を示さない」マンション内の仕組みも大きく作用しております。
一般的には設計監理業者を新聞広告して集めます。２００戸や３００戸の大型のマンションなら理解できますが、５０戸や６０戸の小さいマンションまで、新聞やその他で集めプレゼンさせ、資料を提出させているのが多く見られます。これはマンション側が素人集団なので色々な設計監理会社を見て判断したいという現れなのです。
彼らにしたら「ハズレ」を頻繁に引いたらたまったものでないですね。 これを繰り返しているうち「設計仲間」ができ、「共通の価格」や「沢山の業者間での仕組み」ができているのは事実です。建物がすでにあるので、大きくは外壁の塗装、タイルの補修、防水のやり替え等が主とする大規模修繕工事です。これは概ね補修工事が中心なので難しいことは何もないのです。
ただマンション内は合意形成が難しく、誰かにやってもらわなければ何かと面倒なこともあります。それを設計監理会社がなれた手つきで行っていく、施工会社も数社を選定してくれ，見積もりをいかにも上手に金額が合うので信用してお任せするケースがほとんどになります。このまま進めると「談合」のパターンに陥るのがほとんどです。
３.談合等に遭遇しない方法
・こじんまりした設計監理会社に依頼する。 ・相談相手としてマンション管理士に依頼する。 ※ マンション管理組合様は、上記の方法がよいのではないでしょうか。
４.「取り組み姿勢」のまとめ
・今までに得た建築技術者、技術系マンション管理者として「建築・設備等の技術」及び「ノウハウ」を管理組合様へお伝えし、管理組合活動のお手伝いをさせていただきたい。
・今後出費が想定される修繕工事費用を少しでも減らし、修繕積立金を「大事に・適切に」使うことへのお手伝いをさせていただきたい。
